Saint-Jean à Saint-Quentin : une maison sur six y est une passoire
En bref
Dans un rayon de 700 mètres autour de la place Saint-Jean, à Saint-Quentin, 11,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G et 32,2 % en classe E. Les maisons du secteur montent à 17,6 % de passoires, contre 6,3 % pour les appartements.
Ce que disent les diagnostics du secteur
Les données publiques de l'ADEME permettent de descendre à l'échelle du quartier. Dans un rayon de 700 mètres autour de la place Saint-Jean, 1 159 diagnostics ont été réalisés.
Leur répartition : 11,2 % de passoires classées F ou G, 32,2 % de classes E, 32,4 % de D, 23,5 % de C et 0,8 % de classes A ou B.
Précision de méthode : il s'agit d'un rayon, pas du périmètre administratif du quartier, et les rayons de secteurs voisins se chevauchent partiellement.
Quatre logements sur dix sous la classe D
Le taux de passoires du secteur, 11,2 %, est proche de celui de la ville. Ce n'est donc pas lui qui le caractérise.
Ce qui frappe, c'est le cumul : en additionnant les classes E, F et G, 43 % du secteur se situe sous la classe D. Près d'un logement sur deux.
Pour un acheteur, cela change la nature de la négociation : il n'arbitre pas entre un bien performant et un bien médiocre, mais entre plusieurs biens qui demanderont tous des travaux. Le vendeur qui arrive avec un diagnostic déjà réalisé et un devis d'isolation chiffré se distingue alors nettement, parce qu'il enlève l'inconnu principal du dossier.
Un secteur de maisons, contrairement au reste de la ville
La structure du bâti explique le profil. Sur 1 159 diagnostics, 522 portent sur des maisons et 603 sur des appartements : une proportion très supérieure à celle de la commune, où les maisons ne représentent que 29 % du parc.
Ces maisons affichent 17,6 % de passoires et 0,6 % de classes A ou B. Les appartements du secteur sont à 6,3 % et 1,0 %.
Une maison sur six est donc une passoire ici. Et la décision de travaux y est individuelle : pas d'assemblée générale à convaincre, mais aucune mutualisation des coûts non plus.
Le bâti d'avant-guerre concentre le problème
La répartition par période est sans ambiguïté. Les 501 logements antérieurs à 1948 du secteur, soit 43 % de l'échantillon, affichent 17,4 % de passoires.
La génération 1948-1974, 294 diagnostics, suit à 13,9 %. Ensemble, ces deux couches représentent 69 % du quartier et portent la quasi-totalité des mauvaises étiquettes.
À l'inverse, les 153 logements de 2006-2012 et les 90 de 1989-2000 n'affichent aucune passoire, mais aussi presque aucune classe A ou B, respectivement 0,7 % et 0,0 %.
Un plafond très bas, y compris dans le neuf
C'est la seconde particularité du secteur : 0,8 % de classes A ou B sur plus de mille diagnostics.
Le phénomène ne tient pas seulement au bâti ancien. Les constructions récentes du quartier ne dépassent pas non plus le seuil des meilleures étiquettes. À l'échelle de la commune, Saint-Quentin n'affiche que 1,1 % de classes A ou B, l'un des plafonds les plus bas que nous ayons mesurés.
Concrètement, un vendeur de ce secteur ne doit pas viser une étiquette que le marché local ne produit pas. Passer de E à C y est un résultat solide. Comprendre comment se construisent les classes évite d'y voir un échec.
Le gaz domine, et il ne protège pas
Les 537 logements du secteur chauffés au gaz naturel affichent 14,3 % de passoires et 0,0 % de classes A ou B.
Les 420 chauffés à l'électricité sont à 8,1 % et 1,9 %. Les 182 raccordés au réseau de chauffage urbain, à 7,7 % et 0,0 %.
Le gaz équipe ici le bâti ancien non rénové : le chiffre mesure l'état des maisons plus que la performance de l'énergie. Le réseau protège un peu mieux du seuil, sans jamais permettre d'accéder au haut du tableau.
Les murs, un écart de un à douze
Le facteur explicatif reste l'enveloppe. Les 693 logements du secteur aux murs insuffisants, soit 60 % de l'échantillon, affichent 17,9 % de passoires et 0,1 % de classes A ou B.
Les 268 aux murs bien isolés tombent à 1,5 %, et les 138 aux murs moyens à 1,4 %.
Sur les maisons de brique mitoyennes qui composent l'essentiel du secteur, l'isolation par l'extérieur reste souvent praticable à l'arrière, plus rarement sur rue. Un audit énergétique permet de trancher poste par poste plutôt qu'au jugé.
Ce que nous conseillons avant de vendre
Si votre diagnostic annonce une classe E, prenez-le comme un avertissement plutôt qu'un soulagement : près d'un tiers du secteur est dans ce cas et le seuil F est proche.
Établissez l'année de construction : elle prédit l'étiquette mieux que l'adresse, et elle commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, très majoritaires ici, ainsi que le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997.
Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : la Somme et les mouvements de terrain liés à la craie concernent plusieurs secteurs saint-quentinois. Les passoires thermiques du quartier ne sont pas réparties au hasard.
Questions fréquentes
Le secteur Saint-Jean est-il plus dégradé que le reste de la ville ?
Sur les maisons, nettement : 17,6 % de passoires contre 6,3 % pour les appartements du secteur. Le quartier compte une proportion de maisons bien supérieure à celle de la commune, ce qui tire l'ensemble vers le bas.
Pourquoi s'inquiéter des classes E ?
Parce qu'elles représentent 32,2 % du secteur, presque trois fois le nombre de passoires. Un logement classé E est à une marche du seuil F et n'est visé par aucune échéance tant qu'il ne bascule pas.
Pourquoi si peu de classes A ou B ?
0,8 % dans le secteur, et 1,1 % à l'échelle de la commune. Même les constructions récentes du quartier n'atteignent pas le haut du tableau : ce n'est pas un problème d'entretien mais un plafond du marché local.
Ces chiffres correspondent-ils exactement au quartier ?
Non : il s'agit d'un rayon de 700 mètres autour de la place Saint-Jean, pas du périmètre administratif. En ville dense, les rayons de secteurs voisins se chevauchent partiellement.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.